La transmisión de propiedad de un bien inmueble a través de un remate judicial[1] debe cumplir con determinadas formalidades, incluyendo que la adquisición de la propiedad conste en escritura pública. Así lo dispone el artículo 496 del Código Federal de Procedimientos Civiles, en los siguientes términos:
“Otorgada la escritura, pondrá el tribunal, al comprador, en posesión de los bienes rematados, si lo pidiere, con citación de los colindantes, arrendatarios, aparceros, colonos y demás interesados de que se tenga noticia.”
El artículo mencionado indica que antes de que el comprador reciba la posesión del inmueble, es decir, que pueda disfrutar de este al ocuparlo, se deberá otorgar la escritura que lo acredite como propietario. Independientemente que su derecho también deba inscribirse en el registro público de la propiedad.
Pues bien, la constitucionalidad del artículo 496 mencionado, fue analizado por nuestros tribunales federales.
¿En qué consistió el asunto?
Este tuvo su origen en un juicio iniciado por un acreedor reclamando el pago de una cantidad adeudada, con motivo de un contrato de apertura de crédito.
Después de haber embargado un inmueble del deudor, el juez condenó a este al pago de diversas cantidades al acreedor que incluían capital, intereses, y accesorios. También el juez determinó, que en caso de incumplimiento se remataría el inmueble embargado.
El deudor incumplió voluntariamente con el pago y el juez ordenó rematar el inmueble, mismo que fue adjudicado[2]. El adjudicatario solicitó, posteriormente la posesión del inmueble.
Acto seguido, el juez indicó que para que se le otorgara la posesión del inmueble, el adjudicatario debía mostrar la escritura pública de adjudicación. Ante lo cual, aquel interpuso el recurso de apelación, y el tribunal confirmó que la determinación del juez de solicitar la escritura pública de adjudicación de manera previa a la entrega de la posesión del inmueble fue correcta.
Esto, con fundamento en el artículo 496 del Código Federal de Procedimientos Civiles[3] y 575 del Código de Procedimientos Civiles del Estado de Jalisco[4], de aplicación supletoria del Código de Comercio.
Inconforme el adjudicatario, promovió un juicio de amparo atacando la resolución mencionada, así como solicitó se declarara la inconstitucionalidad de los artículos 496 del Código Federal de Procedimientos Civiles y 575 del Código de Procedimientos del Estado de Jalisco, al transgredir el derecho humano de propiedad.
Ya que esos artículos al requerir la escrituración previamente a la entrega del inmueble, impide al adjudicatario sus derechos de disponer, usar y disfrutar de la propiedad. Aun y cuando la adjudicación de la propiedad ha sido concluida de manera firme. Por lo tanto, la falta de escrituración no debería impedir al comprador que tomara posesión del inmueble.
La Jueza de Distrito que conoció del amparo, negó este al comprador, pues consideró que los artículos mencionados no violaban el derecho de propiedad, porque “sólo disponen una restricción temporal para obtener la posesión de un bien previamente adjudicado (la expedición de escrituras de remate judicial) sin que ello significara una expropiación o una modalidad de la propiedad para restringirla”.
El comprador inconforme presentó un recurso de revisión alegando la incongruencia de las consideraciones de la Jueza de Distrito para desestimar la inconstitucionalidad de los artículos reclamados.
La Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación (la Corte) conoció del recurso de revisión respecto de la inconstitucionalidad del artículo 496 del Código Federal de Procedimientos Civiles[5] y determinó lo siguiente[6]:
a) Los artículos bajo examen transgreden el derecho a la propiedad del comprador/adjudicatario pues no permiten que este ejerza pleno dominio de los bienes[7], aun cuando un juez ya haya ordenado que se adjudicaran en su favor.
b) El remate de un inmueble es una venta judicial, que es efectiva para las partes desde que acuerdan transmitir la propiedad de esta a cambio de un precio cierto y en dinero.
c) Una vez que la venta judicial de un bien vía adjudicación en remate se perfecciona con el pago del precio, el deudor pierde la propiedad del bien, por lo que “no existe la imposibilidad legal de ordenar la entrega de la posesión del inmueble rematado y adjudicado, por falta de la escritura pública respectiva.”[8] Ya que la falta de forma consistente en el otorgamiento de la escritura pública no es un elemento necesario para que se haga entrega de la posesión al comprador.
d) Si por alguna razón no es posible otorgar la escritura pública en la que conste la adjudicación del inmueble derivada de un remate judicial, no implica que el adjudicatario no cuente con la propiedad del inmueble. Para acreditar la propiedad del inmueble adjudicado que aun no haya sido otorgado en escritura pública, será suficiente con las actuaciones judiciales relativas a la aprobación del remate y la adjudicación del inmueble.
e) Por tal motivo, no hay obstáculo para que se entregue primeramente el inmueble y después se realice la escrituración respectiva. Al ser esta sólo una formalidad.
f) La Primera Sala concluyó que si se hace una interpretación estricta de ambos artículos, es decir que sí sea necesario contar primero con la escritura pública, entonces si habría una restricción del derecho de propiedad. Porque desde el momento en que se instruyó la adjudicación de los bienes, su propiedad se transmitió en favor del comprador o adjudicatario, con los derechos inherentes a la propiedad: uso, goce y disfrute. Cuyo ejercicio no puede ser limitado con requisitos de forma.
g) La escrituración de un bien solo tiene efectos declarativos, pero no constitutivos del derecho de propiedad. Es decir, el derecho a usar disfrutar y disponer del bien nace desde que el bien ha sido adjudicado al comprador en el remate judicial, no desde su escrituración ni inscripción en el registro público de la propiedad.
El Pleno de la Corte se pronuncia sobre este asunto
La Primera Sala solicitó al Pleno de la Corte se pronunciara sobre constitucionalidad del artículo 496 del Código Federal de Procedimientos Civiles. A lo cual, el Pleno formuló una declaratoria general de inconstitucionalidad de dicho artículo. Esto al ser contrario a los derechos humanos previstos en la Carta Magna y en los tratados internacionales.
La Corte estableció que la declaratoria tiene el alcance de que el artículo 496 mencionado no sea aplicado a persona alguna por las autoridades.[9]
Comentarios finales
Poco puede agregarse a los argumentos desarrollados por la Corte para declarar como inconstitucional el artículo multicitado. Que huelga decirlo, son sumamente claros.
Aun cuando en un principio la jueza federal mencionó que no era contrario a la Constitución dicho artículo porque solo establecía una restricción temporal que no limitaba el derecho humano de propiedad del adjudicatario, lo cierto es que al restringir a este la disposición del inmueble (al no permitir su posesión), no deja lugar a dudas que, en efecto, sí afectaba su derecho de propiedad.
Lo interesante es que la declaratoria general de inconstitucionalidad del artículo 496 multicitado, tiene como efecto principal que las personas que participen en un remate judicial y que se hayan adjudicado un bien, no tendrán que esperar hasta la emisión de la escritura de adjudicación (que puede demorarse por diversas causas ajenas a su voluntad), para que puedan disfrutar de los derechos que la ley otorga a los legítimos dueños. Es decir, a usar, disfrutar y disponer del bien.
[1] Procedimiento por el que el juez coordina la venta forzada y pública de bienes determinados al mejor postor, en almoneda, con el objetivo de pagar al acreedor un adeudo al que el dueño del inmueble rematado haya sido condenado a cubrir.
[2] La adjudicación es una etapa del remate, mediante el cual otorga la propiedad a un adjudicatario o comprador.
[3] Mismo que establece: “Artículo 496. Otorgada la escritura, pondrá el tribunal, al comprador, en posesión de los bienes rematados, si lo pidiere, con citación de los colindantes, arrendatarios, aparceros, colonos y demás interesados de que se tenga noticia.”
[4] El cual dispone: “Artículo 575. Otorgada la escritura se darán al comprador los títulos de propiedad, apremiando en su caso al deudor para que los entregue, y se pondrán los bienes a disposición del mismo comprador, dándose las órdenes necesarias, aún la de desocupación de fincas habitadas por el deudor o por terceros que no tuvieren contrato para acreditar el uso de los bienes con arreglo al Código Civil. También se le dará a conocer como dueño a las personas que para el efecto designe.”
[5] Así como del artículo 575 del Código de Procedimientos Civiles del Estado de Jalisco.
[6] Amparo en revisión 340/2019 https://www.scjn.gob.mx/sites/default/files/listas/documento_dos/2020-11/AR-340-2019-201103.pdf
[7] Al no poder tomar posesión de este, sin que antes exhibiera la escritura pública donde constara la adjudicación del inmueble.
[8] Contradicción de tesis 420/2018 que derivó la tesis 1ª./J.37/2019 (10ª.)
[9] Declaratoria general de inconstitucionalidad 5/2023 https://www.internet2.scjn.gob.mx/red2/comunicados/comunicado.asp?id=8121
